那我们买了一套房子，如果准备5年或者10年后卖，要涨多少才不亏？今天班长用小学的数学水平给大家算一下。为了方便计算，我们以买一套100平、单价2万、总价200万的新房为例。
全款：购房款200万、契税我们按1.5也就是3万、维修基金1.1万，其他零碎的小支出就不算了，从买房到交付，需要花204.1万。
交房以后主要的支出就是物业费，交付时间目前根据毛坯和精装的不同，大概2-3年时间，我们取中间值，就按2年半交房、物业费2.7元/平来计算。5年后卖需要交2年半也就是30个月的物业费，每个月270，30个月是0.81万，如果准备10年后买，则需要交2.43万。
汇总一下，全款200万买一套100平的房子：
购房5年后卖出，需要支出200+3+1.1+0.81=204.91万；
10年后卖出需要支出200+3+1.1+2.43=206.53万；
按揭：我们按首付3成60万、贷款140万30年、利率4.9来算，期间除了上面所罗列的契税、维修基金和物业费外，主要就是每个月的房贷。
其中5年总还款约44.6万，其中利息约33万，本金11.6万。
10年总还款89.2万，其中利息约62.7万，本金26.5万。
持有5年的支出是60 +3+1.1+0.81+44.6=109.51万，提前还款需要128.4万；
持有10年的支出是60 +3+1.1+0.81+89.2=154.11万，提前还款需要113.5万。
资金成本
除了契税、物业费、维修基金等必要支出，资金成本也是需要考虑的问题，这笔钱不用来买房，去做理财，也会获得相应的收益。假设买房人并没太多的投资渠道，选择了某银行的大额存单业务，利率为3.3%。
我们以首付款来简单计算（未加转存），200万5年的收益为33万，10年为66万；60万的5年收益为9.9万，10年期的收益为19.8万。
房子的收益
房子持有期间，主要的收益来源就是租金了，目前合肥的租金水平并不是很高，考虑到未来租金的增幅，我们按平均3000元/来算，当然毛坯或者精装对外出租都会有个装修成本，就没办法详算了，假设租金收益是扣除了装修和空置成本的。
5年可以有30个月的租金收益：30X3000=9万；
10年可以有90个月的租金收益：90X3000=27万；
我们上面粗略的罗列了买了一套房后，所需要的必要支出，如首付款、月供、契税、维修基金、物业费等，还有资金成本及租金收益，我们来汇总一下。
全款买房：
持有5年：200万购房款+3万契税+1.1万维修基金+0.81万物业费+33万资金成本=237.91万，但还有9万的租金收益，我们237.91万去掉9万就是228.91万，也就是卖房到手价最低需要228.91万，涨幅超过11.45%才能比存银行更划算。
持有10年，物业费、资金成本和租金都会相应增加，卖出到手价最低要到245.53万，需要涨幅超过22.77%才可以。
再来看看按揭买房：
持有5年需要的是60万的首付款+3万契税+1.1万维修基金+0.81万物业费+9.9万的资金成本+5年月供44.6万+提前还款128.4万=247.81万，去掉9万的租金收益，为238.81万，最低需要涨幅超过19.4%。
如果持有10年则是60万的首付款+3万契税+1.1万维修基金+2.43万物业费+19.8万的资金成本+10年月供89.2万+提前还款113.5万=262.03万，需要涨幅超过31.02%。
以上就是简单计算的买一套新房，在5年和10年后，想要不亏，需要到手的价格，但如前文所计算，理财收益、各项支出、租赁空置等都是按最低来算的，这是最低极限保本、最多只能说不亏的数字了，仅供参考，实际还需结合每个人的自身情况。
