作者：东风
——中国的山东半岛地处北纬37°，因其四季分明、润而不潮的温带靠海季风气候，同时有平原有山有湖有河有海的地貌，以及丰富优质的物产等等，是中国公认的宜居宝藏地，与世界许多同纬度的著名城镇一样，适合于长期居住与工作生活。山东半岛千里海岸，到处都是风景，具有沿海旅游度假的价值，与内陆形成巨大的反差，为了充分地利用这宝贵资源，多年来在此开发建设了大量面向全国客户的旅居度假地产，越来越成为内地居民关注的热点。
——在半岛胶莱河以东的区域（也称胶东半岛），最早有青岛与烟台，历史悠久，经济发达，人文荟萃，是半岛南北两岸的重要城市。1987年设立的威海市，在改善人居和城市环境方面贡献突出，早在1990年，成为全国第一个国家卫生城市，1996年成为联合国认可的全球改善人居环境100个范例城市之一，2003年又荣获联合国人居环境奖，成为山东省首个获此殊荣的城市。
——威海市分为环翠区、文登区和荣城市、乳山市四块区域，全新设立的乳山市，曾被称为中国沿海长寿之乡，在乳山市东南，有一处世界罕见的沙滩海岸，虽然偏僻，但是地处海湾，春秋少受季风影响，秋冬另有一番风景。这里依山傍海，坐北朝南，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温12.3摄氏度，空气中负氧离子丰富，清新宜人，沙滩坡度缓和，沙质洁白细腻，绵延21.7公里，素有“天下第一滩”“东方夏威夷”“中国最美海岸线”的美誉。
山东半岛上的一处耀眼明珠
初步建成的乳山市滨海新区（银滩旅游度假区）
威海市乳山市1992年7月开始在这里兴建银滩旅游度假区。随着全国房地产的开发热潮，这里吸引了省内、国内乃至国际的投资商，旅居地产蜂拥而上，大量的住宅商品房小区从多层到高层鳞次栉比、星罗棋布般铺开。商业配套也同步发展，公共服务日趋完善。旅游设施不仅规划出沙滩日光浴场、海岸游乐场、绿色运动场等，甚至设计出游艇码头、直升机停机坪、高尔夫球场等高端项目，曾经还构想在海岛上建国际俱乐部上博彩业等等。
乳山市以度假区为核心设立滨海新区（银滩旅游度假区），新区规划和控制区总面积348.9平方公里，其中陆地面积278.7平方公里，建设用地120平方公里，主要以居住小区+社会配套+商业服务+村镇市场呈带状排开，形成了一、二、三线海岸约200个小区分布的功能俱全的滨海新城，住宅小区大都隔山东沿海旅游公路而建，海滩全部规划成海边公园，岸边有公共服务和商贸中心等建筑群，1994年7月，被山东省人民政府批准为省级旅游度假区，2002年被列为国家AAAA级旅游度假区。
银滩旅游度假区范围内约有122个小区，在此购房居住的人群来自全国各地，绝大部分是作为第二空间在此短居生活，退养人群居时较多，其常住人口约1万户，2万余人，旅游旺季则能有5万户，10万余人，日均客流量峰值时能达到11万余人，山东外事职业大学的主校区座落在度假区偏东区域，约2万多师生，相对单独固定，是建成区的超大校园综合体，不算原有村镇和本地人口，住宅小区的入住率波动较大，淡旺季的差别非常明显。
建在风景海岸成规模的居住地产，远离城市的喧嚣，具有生态康养的独特优势，滨海新区的设定就是要以此为基础发展旅游度假经济，成为半岛旅游度假的胜地，建成全国人民旅居生活的理想国。这是“好客山东•好品山东”的集中体现，是“精致城市•幸福威海”的生动写照”。滨海新区管委会因此而自豪地在此地中心建起了一个大拇指广场，特别令人瞩目！如果你在此旅游度假、居住生活，你就会发现这里的价值，心中也为她竖起大拇指！
滨海新区之美，在于她不全是海岸边海景式的度假酒店，没有被过度商业化包装利用，而是非常亲民的成规模的住宅小区组团式的半城市半乡村的特色生活小镇，既是旅游区，又是度假区，旺季体现着她的热情与浪漫，淡季展示出她的纯粹与安宁，不仅保持了空气和环境的优美，而且物产（不仅土产，还有牧产，还有水产，还有特产），具有北方原真自然的品质，五湖四海的人群在这里汇聚形成新的社区，和当地的居民交融共处，呈现出多彩的文化。
大拇指标示着这里的昨天·今天·明天
从旅游到度假：中国人生活水平迈上新台阶
旅游是改革开放以来逐渐兴起的新型业态，度假是伴随旅游业的发展渐为国人所认识的生活方式。旅游是一个追新寻美的过程，度假是一个稳定休养的时段。旅游与度假存在密不可分的关系，值得旅游的地方其价值的延伸必然是康养度假。旅游有淡季旺季的影响，度假实际上四季均可。旅游与度假是自主选择的，上班族有了休假制度，大部分人群节假日都去旅游度假。旅游需要的是交通、酒店、民宿服务等等，度假需要的是环境、居所、配套等等。
城市人群度假不能在城市或紧靠城市的地方，要有相应的反差才能达到目的。在以前，有许多经济条件较好的久居市区的人们都梦想着城里有一套房，乡下有一套房，周末去乡下小住，以便调整生活，放松心情，这是最初级的度假方式，适合于中国人的思想观念和生活需求，现在政府鼓励推广休闲乡村建设。随着生活水平的提高，人们可以跨越水千山万水去寻求一种新的度假生活 ，这背后不仅是地域的反差，也不完全是季节的影响，根本上是生活和环境的吸引。
在度假时代，游客不再满足于走马观花式的赶场打卡，而是渴望深度体验，在静谧中放松身心，享受生活的 “慢” 与 “闲”，追求身体放松与心灵愉悦的双重满足。人们游遍五湖四海、著名景区、主要城市的同时，对诗和远方会逐渐聚焦，总想寻找一个综合性价比高的地方常住。发现有康养的价值，就会常去度假，由常居延伸到长居。这种需求的转变，凸显了旅游度假对于身心健康的核心价值，也揭示了旅游度假与工作生活之间相辅相成的关系。
在欧美等发达国家，住宅多在郊外，不象中国集中在城市。假期多，收入高，常去旅游或度假，市场服务比较完善，较少有自己的度假房产。欧洲有机构通过分析众多因素，包括平均租金、生活成本指数、绿地数量以及咖啡馆数量等等，对最适合度过黄金岁月、退养生活的城市进行排名，为退休后的人群选择适合的退养之地提供参考，退养人员对异地置业具有真正的需求。中国人有所不同，对去四处旅游或换个地方旅居生活成为心中的向往。
动车一通 往来随风
度假区地产为内地居民提供度假生活新空间
银滩旅游度假区的住宅本质应为“度假房产”。度假与养老和旅居不是一个概念，在原地的生活根深蒂固，移居外地是个别情况。虽有大量的退养族人群，但不是专业的养老机构，养老需要附加各种条件，在外地养老也并不现实。其住宅小区更象是享老地产，而享老本质上也是度假、康养。旅居是在外居住，并不表示内涵和价值。定居是少数，度假是常态。上班族度假，退休族康养。不是旅居、移居、定居，而是常居和长居。较长的居住生活才更体现价值。
在房地产已经普遍回归应用属性，民宿、养老院大量发展的形式下，旅游、度假、养老都不宜也不用在外地购房，也就是说，如果是旅游或短期度假，不必要购房产，而如果是某一个地方与现住的地方具备明显的环境差、生活差、地域差，适合于一定时间的度假康养，值得常居，那么这样的第二空间就具有价值。如果你认为此地值得常居常住，那么买房子就有了一个固定的场所。房产使人们具有归属感，有自己的独立专享空间，使你更加方便居养生活。现在全国房地产都已经商品化了，市场自会平衡其价值。
这个旅游度假区，最初的印象是开发商卖房子，吸引全国各地的人来住，实际上是随着威海市南部提升战略的实施，政府一以贯之地推进旅游度假区建设，成功地创建了一座中国北方滨海旅游度假的璀璨新城，它提供了一处独一无二的在4A级景区内低成本自助式度假康养的好地方。现代建筑的小区，比农家小院居住更舒适，城镇化的系统布局，配套更完善，还有统一的红色物业品牌，给人以放心的管理和服务。旅游度假区的房产价值在房产之外。
根本原因是，无产不城，无集不市，无业不居，当年闯关东、走西口、下南洋是为了生计，如今是享受度假，自然会有大部分时间闲置的旅居房产，而且第二空间很难变成第二故乡，比如春节，大部分人群过年还是要回到多年生活的大本营、根据地。旅游度假区提升外来长居人口的比例或住宅小区的入驻率以及调节淡旺季的人流就是关键的切入点。
蓝天白云是绿水青山的印照
北方滨海旅游度假与南方滨海度假旅游
目前全国最热门的度假地是海南，特别是北纬18°以南的区域。冬季去三亚等地是为了追求温暖的气候，这里适合避寒度假，尤其适合北方游客体验热带海滨风光。对于北方内陆的居民来说，冬季到海南旅居度假是因为与居住地存在明显的季节差、地域差、环境差、生活差，而如果想长年居住，有很多不足，一年有七个月需要空调，从湿度计看，干燥区——舒适区——潮湿区，基本上处于潮湿区，冬季气温也感寒凉，因而仅适合冬季短暂旅居。
同样是海边，银滩旅游度假区与海南旅游度假区的此类房产的入住率按季节似乎正好反过来，冬季海南人多，夏季银滩人多。两处相比除了季节的反差，银滩在环境、生活、地域等方面并不差，而且具有很多优势：这里少有梅雨季、回南天、沙尘暴、台风等极端天气，大风寒流影响短暂，地处海湾，是南向海，向岸风影响轻微，湿度处于舒适区的时段较长，许多人花钱在此买湿润，大部分短期居住，与内陆季风气候相比是优点。实际上夏天全国都热，但都适合旅游。
不仅是反差，还应该衡量利用的时长、便利和成本。海南真正的优势是热带气候和海岛资源，但在旺季还需承担高成本和人流的压力，把机票、酒店、餐饮等生活交通的成本降下来，让更多的人愿意去，甚至常居长住也是需要解决的问题。如果仅是为了避寒，那么也可选择热带中小城市。中国要成为全球性大国，对外的限制必然会越来越少，旅游度假区只有形成起码对俄日韩甚至新马泰以及更大区域的旅游比较优势和吸引力，凝结地域文化及国际审美，打造世界级的旅游目的地系统，才会具有长远的竞争力。
季节性的空置和荒凉无法改变但能够改善，北方冬季只要有供暖，穿着注意保暖，同样适合居养。随着各地城市环境的改善，冬季的北方并不难过，人们不必要象候鸟一样迁徙。银滩旅游度假区冬季就主打一个清静和寒冷体验，也很具有疗愈价值。山东半岛处于东部，这里的时差比内陆早，与夜生活繁华的大城市相比显得冷清，内陆人有很多不适应，需要多点亮一些公共活动中心，平衡东西部、小城镇与大城市的时差与氛围。如果说海南是冬季度假的胜地，那么这里就是四季康养的福地。
湿度是体感的重要影响因子
从旅游度假——长居享老——休闲商务的延展
旅游与度假是一个系统，与本地资源与区域资源以及多种因素深度关联。全国各地都根据独特的资源优势在文旅、康养、度假等方面做了大量创新和探索，旅游度假区的房产面对全国在趋势上是稀缺资源，但全国许多地方的类似旅游地产大都处于不景气之中。国际上很多成熟的经验应当借鉴，北京“壹方城”汇聚了国内外3000多个标杆项目，针对“十五五”政策趋势，在康养疗愈度假新经济、产业文旅、民宿集群、特色小镇、田园综合体、休闲农业、非标商业、在地文化、三产融合、旅游营地等等主题策划研习方面也作了大研究。
房产开发的时代已经过去，楼宇经济的时代刚刚开始。这里有众多的类似SH小户型，E+AI时代，在此办公成为可能，北戴河就是中央暑期办公地，也是劳模、专家的疗养福利。新加坡在国内建设工业园，在本岛内有更超前的商务花园，城市CBD只是工业时代的象征，总部经济本身在核心产业内，平台经济不受地域限制，休闲式办公有可能超越商务花园，有闲长居的人群，康养度假的人群，商务办公的人群都是潜在的客户。如果说银滩前期的发展是依附于房地产的，那么今后的发展必然依赖旅游度假的深耕细作和转型升级。
滨海新区已建成的商业文化项目都为经济转型升级打下了基础，城市不仅需要开发商，还需要运营商。当地企业也应打破“开发销售”的路径依赖，改变“非售即租”的传统思维，引入“联合运营”新模式，向“项目盘活”要活力，搭建“策划·改造·运营”大平台，积极探索“文旅+康养+商务”融合业态，由短暂度假变为常态旅居，由常态旅居延伸商务办公，由第二居住空间转化成第二办公空间，在全域旅游中串联旅游产品，错峰组织旅游团和商务会展，不断拓展国内供给，北方特色的旅游度假品牌可能更亮。
冬天正是这里的美食季
乳山市滨海新区（银滩旅游度假区）或将迎来黄金发展期
2025年以来，乳山市的整体经济和产业发展都迈上了新台阶，银滩旅游度假区的大供热正在自西而东逐步推进，这将促使更多的人口在此过冬长居，乳山南站的动车与全国主要城市接通直达，全国各地的人们到这里更加方便、快捷，在滨海新区西北建设的零碳工业园也正式落地开张，度假区东部的隐秀商圈，也即将开业，国家刚刚放开的低空经济也已经起步，乡村经济早已不是单一的种养捕捞了，一系列的产业融合如农村电商、旅游民宿、冷链物流、产品深加工、各项服务业都有发展，不仅具有了生活性的服务业，还将产生更多的生产性服务业，本地人返乡创业、外地人做生意置业机会不断增多，滨海新区的产业支撑、消费活力进一步提升，一幅宜居宜业宜游宜养的滨海新城画卷正在徐徐展开……
（部分数据和图片引自公开资料和网络自媒体，只作观察参考或信息传递）
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