精华热点 开发商将抵押给银行的房子出售给业主，银行要求拍卖业主购买的房子被法院驳回
（中国智慧工程研究会雷锋精神工作委员会学雷锋先进人物张添强）
某小区开发商为贷款3个亿，把开发的商品房抵押登记在某银行名下，在业主不知情情况下，开发商又把抵押给银行的房子出售给业主孙女士（化名）等业主，孙女士入住10多年却办不了产权证，还被银行起诉到法院，要求拍卖孙女士购买的商品房。近日，大连市中级人民法院作出一审判决，驳回某银行要求拍卖孙女士购买的商品房起诉。
1、案件回放
2016年12月份，开发商大山置业公司（化名）向大连某银行贷款3亿元，并用其开发的61套商品房作抵押，借款后大山置业公司无力偿还贷款，被银行起诉到大连市中级人民法院。大连市中级人民法院作出（2023）辽 02 民初 1261号《民事判决书》，判决大山置业公司偿还银行贷款3亿元并承担利息1.5千万元，同时对抵押登记的61 套房屋享有抵押权，对折价或拍卖、变卖所得价款在判决确定的债务范围内优先受偿。
法院判决后，大山置业公司拒不履行法院判决，某银行向大连市中级人民法院申请强制执行， 2024 年 12 月 18 日，大连市中级人民法院查封了包括孙女士在内的小区61套房屋，并上门张贴《公告》，决定拍卖业主们购买的房子，所得价款在判决确定的债务范围内优先受偿。
2、孙女士提出执行异议
看到自己家门上张贴了大连市中级人民法院的拍卖《公告》，孙女士和业主们都慌了，大家委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师向大连市中级人民法院提出执行异议，经审查，孙女士在法院查封前与开发商签订了《商品房买卖合同》，孙女士交纳了全部购房款，开发商将涉案房屋交付给孙女士占有、使用至今。今年5月份，大连市中级人民法院作出（2025）辽 02 执异 235 号执行裁定裁定，裁定
3、法院审理过程
某银行不服，向大连市中级人民法院起诉，要求判决继续拍卖孙女士购买的商品房。
大连市中级人民法院公开开庭审理了本案。北京市盈科（大连）律师事务所的王金海、马铭泽律师代理孙女士出庭应诉。孙女士一方主张，2015年7月7日在开发商售楼处签订了《商品房买卖合同》，交纳全部购房款 127万余元，开发商为孙女士开具了不动产销售电子发票，并将商品房交付给孙女士占有、使用至今。对于开发商将涉案房屋抵押给某银行贷款的事实，孙女士表示自己不知情。
某银行称，银行在2016年向开发商发放贷款前，已经对小区61套房屋进行了抵押权登记，依法对孙女士购买的案涉房屋享有合法抵押权，该权利已由生效法律文书确认。依照规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
全国法律援助先进个人、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师说，依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。”
法院经审理后查明，孙女士作为商品房消费者，符合上述规定第一、二、三项条件。根据查明的案件事实，某银行根据生效判决对案涉房屋享有抵押权,在执行阶段大连市中级人民法院于2024 年 2 月 28 日查封案涉房屋，但孙女士与开发商针对案涉房屋签订商品房买卖合同时间（2015 年 7 月 7 日）早于法院查封时间，且开发商确认其已交付全部房款，并向孙女士开具全款《销售不动产统一发票》，涉案房屋为孙女士惟一生活用房，依照法律规定，居住权大于抵押权，孙女士有权对抗某银行的查封和拍卖。
法院判决
大连市中级人民法院采纳了王金海律师的代理意见，今年12月12日，大连市中级人民法院作出判决，驳回某银行的诉讼请求，解除本院（2023）辽 02 民初 1261 号民事裁定及（2024）辽 02 执保 29 号协助执行通知书对孙女士购买房屋的查封。案件受理费 16230 元由某银行承担。
马铭泽律师说，居住权和抵押权都是《民法典》中规定的物权类型，但性质不同。居住权是用益物权，保障特定人对房屋的占有、使用权，以满足生活居住需要 ；抵押权是担保物权，保障债权人在债务人不履行债务时，能就抵押财产优先受偿 。由于两者都可能存在于同一房产上，当发生冲突（如房产被拍卖）时，谁的权利更优先就成了关键问题。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，如果购房者同时满足“所购商品房系用于居住；在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋；已支付全部价款，或在一审法庭辩论终结前付清余款”这三个条件，其权利可排除抵押权人的强制执行。
