明年起，“新标准”：是否取消物业？业主说了算！



转自：【财经前瞻】

财经达人

我国的物业管理，开始于80年代初，最早的物业管理开始于经济特区深圳。1981年，对全国第一个涉外商品住宅小区“东湖丽苑”实施物业管理，是物业管理的重要里程碑。

如今40年已经过去了，物业管理越来越普遍，只要是新建成的小区全部都有相关的物业配置，就连一些以前没有物业管理的“老小区”，在旧改过后，也会加入物业管理的范围之内。而经过这么多年的发展，物业的体系也早已经成熟起来，涉及的范围也越来越广。

物业设立的初衷，就是为了给业主排忧解难，同时提供业主良好的生活环境与居住舒适度。按照事物本身的发展规律，物业现在也应该达到这个标准。然而真实的情况却与理想的状态相去甚远，一些物业不仅没有达到这个标准，反而越来越“差”了，近几年的物业纠纷数量也在呈直线上涨。



整理了一下网上各种业主的“吐槽”，现在物业存在的问题主要围绕着以下几点：

1、公共区域用于私自牟利

我们知道，对于购房者而言，一个避免不了的问题就是“公摊面积”，任何类型的住宅都有公摊面积的存在，区别只是公摊出去的面积大小不同而已，在房价这么高的时期，对于购房者来说损失也不小。而电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，都属于公摊面积的范围之内。

而这些地方如果加以利用的话，也是能产生不少的收益的，收益也应该归全体业主所有。但是很多物业利用这些区域来进行广告的宣传，或者增加小区的停车位数量，并且将新的停车位用于出租给外来车辆赚取收益，甚至在小区门口最显眼的地方增加显示屏来进行各种广告的质量，影响了业主的正常需求，增加了外来车辆人员的隐患，同时也侵犯了业主的权益与利益。



2、胡乱收取各项费用，收费项目不透明

由于缺乏相应的标准，很多物业都是按照地区或者自己划定的标准来进行收费，这样导致了收取费用的多少全部由物业自己决定。对于业主来说，也不清楚相应的条款。试想一下，如果物业提高少许物业费，对于业主来说可能并没有多大影响，但是整个小区所有业主加起来的话，也是一笔很大的金额。并且很多小区物业都不会公示收取费用的途径。

前不久，青岛六个部门联合出手，为改进和提升青岛市物业服务和管理水平，对物业管理进行了整治。增加了居民对物业相关问题的投诉渠道，并且明确了责任划分，建立了追溯机制，充分尊重业主、物业使用人的意愿，按照“居民自治，政府兜底”工作思路，通过邀请居民代表参与、畅通、拓宽小区民意表达渠道，广泛听取业主、物业使用人意见。相信不久后，其他的城市也会加入其中。



3、收钱不办事，服务态度差

相信很多业主对此都深有体会，物业找你催缴费用的时候，在哪里都能碰见他们的人。但是你有问题找物业的时候，却推三阻四，将事情一拖再拖，很多时候甚至找不到物业的服务人员。并且由于物业的进入门槛低，导致物业的整体流动性强，因此各式各样的物业服务人员都有，甚至还有没有经过培训的物业人员上岗，服务态度特别差。

4、制定不合理条款，服从者变为管理者

这里再次提醒一下购房者，不要买了房子之后就大意了，在物业签合同的时候，一定要看仔细相关的管理条例。如果遇到有异议的条款，一定要提出来。很多物业在设立条款的时候会增加一些“不平等条款”，比如对于车辆安置的各种收费，或者对于多久之间不缴纳物业费用的业主，进行断水断电的措施。不得不说，很多物业已经从服从者转变为管理者。



物业应该取消吗？

随着物业出现的问题越来越多，近几年有关取消物业的呼声也越来越高。很多人认为取消物业后，可以自己找人来帮忙管理，或者小区业主共同出资找业主帮忙管理。但是也有一部分人持反对意见，反对取消物业的人认为，现在物业涉及的范围太大，自己管理的话可能管理不过来，短期来看，物业也有着不可替代的作用。并且并不是所有的物业都有这种情况，也有非常优秀的物业，不能一竿子打死。

那么物业能够取消吗？对于这种情况，“标准答案”已经来了，就在明年开始实施的《民法典》之中：

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

此项为业主共同决定事项，应当有2/3的业主共同参与表决，且同意的人数超过50%才可以取消。

也就是说，是否取消物业，可以由业主自己说了算！并且这个规定比较人性化的一点在于，取消物业需要大多数业主参与，并且通过率要达到50%，这样更有利于物业的筛选，如果是真正做得不好的物业，大家也是有目共睹的。



不想取消物业也没关系，《民法典》还有关于物业的具体规范

可能有的小区担心物业取消后，自己管理不方便，不想取消物业的同时也不希望业主的权益受到侵犯。《民法典》对于物业的规范也提出了具体的要求，主要有三个方面。

第一部分：公共区域产生的收益归全体业主所有

《民法典》中明确规定：除了建筑专有的共同部分，在物业管理中产生的收益，在没有特别约定的前提下，属于全体业主所有，这笔资金主要用于以后小区的维修资金。也就是说物业以后再也不能将物业管理中的收益占为己有，另一方面业主未来的居住设施安全也能够有所保障。而业主需要做的仅仅是支付物业一定的“打工费用”。

第二部分：禁止断水断电催缴物业费

对于物业采用断水断电的方式催缴物业费该怎么办呢？《民法典》也已经明确规定：

物业服务人员已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费，物业服务人员也不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

这条新规对于业主和物业都进行了约束，有助于纠纷的减少。



第三部分：有关公共区域的划定

那么具体的“公共区域”该如何划分呢？除了城镇公共道路、绿地或者明示了属于个人的道路，其余只要在建筑区划内的道路都属于业主共有。不过需要注意的是，业主对于这类建筑享受的仅仅是表面的附着物，并不是土地的使用权。比如绿化带中的花草、树木和已经用于停车道路都属于业主共有。

总结：过去人们买房，考虑的往往是房子的价格、户型、地理位置、周边配套设施等，可不知道什么时候，物业的好坏也成了购房者的主要考量指标。对于他们而言，买房是一辈子的大事，而住在什么样的环境更是重中之重，物业的好坏直接决定了生活品质的高低。尽管目前来看物业仍然有许多问题，但是自明年起，这些问题都会迎刃而解，业主们也能自主决定是否取消物业了。